מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר ממכירת זכות במקרקעין (דירה, בית, מגרש או נכס מסחרי). השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי, בניכוי ההוצאות המוכרות. השבח הוא למעשה הרווח על ההשקעה, ולכן רבים בוחנים אותו לצד תשואת הנדל"ן הכוללת על הנכס. שיעור המס על השבח הריאלי עומד כיום על 25% ליחיד. לצד מס השבח החל על המוכר, על הקונה חל מס הרכישה בעת הרכישה. מטרת המחשבון היא לתת לכם אומדן מהיר של גובה המס, הרווח והתמורה נטו שתישאר בידכם.
המחשבון מציג הערכה גסה ואינו מחליף חישוב מקצועי. מס שבח אמיתי מורכב הרבה יותר וכולל בין היתר:
לקבלת חישוב מדויק יש לפנות ליועץ מס, שמאי מקרקעין או לרשות המסים. אין להסתמך על תוצאות המחשבון לצורך קבלת החלטות או הגשת דיווח. למידע נוסף על מיסוי מקרקעין והשקעות ניתן לעיין במאמרים שלנו.
ניתן לנכות מהשבח החייב במס הוצאות שונות שהוצאו בקשר לרכישת הנכס, החזקתו ומכירתו, ובכך להקטין את המס. בין ההוצאות המוכרות הנפוצות:
שמרו את כל הקבלות והמסמכים - ללא תיעוד מתאים לא ניתן יהיה לנכות את ההוצאה. אם מימנתם את הנכס בהלוואה, כדאי לבחון גם את עלות המימון בעזרת מחשבון המשכנתא.
בעל דירת מגורים יחידה (מי שאין בבעלותו דירה נוספת) זכאי לרוב לפטור ממס שבח במכירת הדירה, בכפוף לתנאים: הדירה משמשת למגורים, היא הדירה היחידה בבעלות המוכר, והמוכר לא ניצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו. קיימות גם תקרות שווי, וכן הוראות מיוחדות למוכרי מספר דירות. במחשבון, בחירה באפשרות "דירת מגורים יחידה (פטור)" מציגה מס בגובה 0 ₪ - אך הזכאות בפועל תלויה בעמידה מלאה בתנאי החוק.
מהו שיעור מס השבח?
שיעור המס על השבח הריאלי עומד על 25% ליחיד. על שבח שנצבר בתקופות מסוימות בעבר עשויים לחול שיעורים שונים לפי החישוב הלינארי.
מי משלם את מס השבח?
מס השבח מוטל על המוכר של הזכות במקרקעין. הקונה משלם מס נפרד - מס רכישה.
תוך כמה זמן צריך לדווח ולשלם?
יש להגיש הצהרה (שומה עצמית) לרשות המסים תוך 30 יום ממועד העסקה, ולשלם את המס במועד שנקבע בשומה.
למה התוצאה במחשבון גבוהה מהמס בפועל?
מפני שהמחשבון אינו מבצע הצמדה למדד ואינו מיישם פטורים וחישוב לינארי. בפועל, לאחר ניכוי עליית המדד והפעלת הפטורים, המס לתשלום לרוב נמוך משמעותית. זו הסיבה שחישוב מדויק דורש יועץ מס.
מהי קופת גמל ומה זה אומר? ההסבר המלא וההבדל בין קופת גמל רגילה ולבין גמל להשקעה.
כמה באמת מרוויחים מהריבית על הכסף ששוכב בבנק - והאם אפשר לקבל יותר ממה שהבנק מציע לכם היום? כנסו וגלו.
