מחשבון זכאות משכנתא עוזר לכם להבין כמה משכנתא תוכלו לקבל עוד לפני שאתם פונים לבנק. החישוב מבוסס על שני כללים מרכזיים של בנק ישראל: יחס ההחזר להכנסה (כלל ה-40%) ואחוז המימון (LTV). מתוך ההחזר החודשי המקסימלי, הריבית והתקופה גוזרים את גובה המשכנתא לפי נוסחת היוון תשלומים (PV annuity), ומגבילים אותה לפי אחוז המימון. כך תדעו מהו הסכום הריאלי שתוכלו ללוות, מהו מחיר הנכס המקסימלי שאתם יכולים לרכוש, וכמה הון עצמי תצטרכו להביא.
בנק ישראל קובע שסך ההחזרים החודשיים של הלווה (המשכנתא יחד עם הלוואות קיימות) לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה נטו. במחשבון מחושב ההחזר החודשי המקסימלי כ-40% מההכנסה בניכוי ההתחייבויות הקיימות. בנקים רבים מעדיפים יחס נמוך יותר, סביב 30%-35%, כדי לשמור על מרווח ביטחון.
אחוז המימון נקבע לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין שווי השמאות של הנכס. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר הקנייה, אחוז המימון יחושב לפי ההערכה הנמוכה יותר, ותידרשו להון עצמי גבוה יותר.
מאחר שהמימון לדירה יחידה מוגבל ל-75%, ההון העצמי המינימלי לדירה ראשונה הוא לפחות 25% משווי הנכס. למשפרי דיור נדרשים לפחות 30%, ולדירה להשקעה לפחות 50%. ההון העצמי כולל הון נזיל, חיסכון, מתנות מהמשפחה והון ממכירת נכס קיים. תקופת המשכנתא המקסימלית לפי בנק ישראל היא 30 שנה.
תחילה מחושב ההחזר החודשי המקסימלי (40% מההכנסה פחות ההתחייבויות). ממנו, לפי הריבית והתקופה, נגזר סכום המשכנתא לפי נוסחת היוון תשלומים. סכום זה מוגבל גם על ידי כלל ה-LTV לפי סוג הרוכש. הסכום הקובע הוא הנמוך מבין השניים. מתוכו מחושבים מחיר הנכס המקסימלי וההון העצמי הנדרש.
כמה משכנתא אפשר לקבל?
גובה המשכנתא נקבע לפי הנמוך מבין שני חישובים: ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו (עד 40% מההכנסה הפנויה, מהוון לפי ריבית ותקופה) לבין אחוז המימון המותר משווי הנכס (75% לדירה יחידה). שני אלה ביחד קובעים את הסכום המקסימלי.
מהו כלל ה-40%?
זהו כלל של בנק ישראל שלפיו סך ההחזרים החודשיים על הלוואות (כולל המשכנתא) לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית. כלל זה נועד למנוע מינוף יתר ולהבטיח יכולת החזר.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% משווי הדירה, מאחר שהמימון המקסימלי לדירה יחידה הוא 75%. ככל שתביאו הון עצמי גבוה יותר, כך ההחזר החודשי וההוצאות על הריבית יקטנו.
מה ההבדל בין דירה ראשונה למשפר דיור?
רוכש דירה יחידה (ראשונה) זכאי למימון של עד 75%, בעוד משפר דיור - מי שמוכר דירה קיימת וקונה אחרת - זכאי למימון של עד 70% בלבד, ולכן נדרש להון עצמי גבוה יותר. דירה להשקעה מוגבלת ל-50% מימון.
מהי קופת גמל ומה זה אומר? ההסבר המלא וההבדל בין קופת גמל רגילה ולבין גמל להשקעה.
כמה באמת מרוויחים מהריבית על הכסף ששוכב בבנק - והאם אפשר לקבל יותר ממה שהבנק מציע לכם היום? כנסו וגלו.
