מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה של נכס מקרקעין (דירה, בית, קרקע) לרשות המסים, ומחושב כאחוז משווי העסקה. המס נקבע באופן מדורג ופרוגרסיבי: כל מדרגת שווי חייבת בשיעור מס משלה, והמס מחושב רק על חלק התמורה שנופל בתוך כל מדרגה. שיעור המס תלוי בסוג הרוכש - האם מדובר בדירה יחידה, בדירה נוספת (משקיע), או בעולה חדש הזכאי למסלול מוטב. מי שמתכנן רכישה ממונפת יכול לבחון תחילה את החזר ההלוואה החודשי הצפוי בעזרת מחשבון המשכנתא, ולברר את גובה ההון העצמי הנדרש דרך מחשבון זכאות המשכנתא.
| מדרגת שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור) |
| 1,978,745 - 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 - 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 - 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
בתוקף 16.1.2025 - 15.1.2026. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה לפי שינוי המדד.
בדירה נוספת (מי שכבר בבעלותו דירה) אין מדרגת פטור: השיעור הוא 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעליו. לעולה חדש קיים מסלול מוטב נפרד: 0.5% על החלק עד 1,988,090 ₪ ו-5% על החלק שמעליו (בכפוף לתנאי הזכאות ולתקופת ההטבה). משקיעים ששוקלים דירה נוספת כדאי שיבחנו את כדאיות העסקה גם דרך מחשבון תשואת הנדל"ן, שמשקלל את ההכנסה משכירות מול העלות הכוללת.
נניח רכישת דירה יחידה בשווי 3,000,000 ₪. המס מחושב מדרגה אחר מדרגה, כשכל שיעור חל רק על חלק השווי שבתוך אותה מדרגה:
| חלק השווי | שיעור | מס במדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 - 2,347,040 ₪ (368,295 ₪) | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 - 3,000,000 ₪ (652,960 ₪) | 5% | 32,648 ₪ |
| סך מס רכישה | אפקטיבי 1.52% | 45,538 ₪ |
אותה דירה עצמה, אילו נרכשה כדירה נוספת, הייתה ממוסה ב-8% על מלוא השווי - כלומר 240,000 ₪, פי חמישה ויותר. ההבדל העצום ממחיש כמה משמעותית מדרגת הפטור של דירה יחידה. כדי לתכנן את ההון העצמי הדרוש לעסקה לצד המס, אפשר להיעזר במחשבון זכאות המשכנתא.
מתי משלמים מס רכישה?
את מס הרכישה יש לדווח ולשלם לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד החתימה על חוזה הרכישה. אי-תשלום במועד עלול לגרור ריבית והצמדה.
מי נחשב כבעל דירה יחידה?
מי שהדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה שלו, ואין בבעלותו (או בבעלות בן/בת הזוג והילדים עד גיל 18) דירה נוספת. החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים, אינה בהכרח פוסלת את הזכאות.
אילו הקלות קיימות לעולים חדשים ולנכים?
עולה חדש זכאי למסלול מס מופחת בתקופת ההטבה (בין שנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה). נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים גם הם למדרגות מס רכישה מופחתות, בכפוף לאישור הזכאות.
מהו "משפר דיור" וכלל 24 החודשים?
מי שרוכש דירה חדשה ומתכוון למכור את דירתו הקודמת נחשב משפר דיור. אם ימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת החדשה (או 12 חודשים בקבלן בתנאים מסוימים), יזכה במדרגות "דירה יחידה" המוטבות במקום מדרגות הדירה הנוספת. שימו לב שבעת מכירת הדירה הישנה עשוי לחול גם מס שבח על הרווח, ומומלץ לקרוא עוד מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין לפני קבלת ההחלטה.
איך מחושב מס רכישה על דירה יחידה בשווי 3 מיליון ₪?
החלק עד 1,978,745 ₪ פטור, על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪ משלמים 3.5% (כ-12,890 ₪), ועל היתרה עד 3,000,000 ₪ משלמים 5% (כ-32,648 ₪). סך המס הוא כ-45,538 ₪, שיעור אפקטיבי של כ-1.52% מהשווי.
כמה מס רכישה משלם משקיע על דירה נוספת?
בדירה נוספת אין מדרגת פטור: השיעור הוא 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעליו. לדוגמה, דירה נוספת בשווי 3,000,000 ₪ תחויב בכ-240,000 ₪ מס רכישה, לעומת כ-45,538 ₪ בלבד בדירה יחידה.
מהי קופת גמל ומה זה אומר? ההסבר המלא וההבדל בין קופת גמל רגילה ולבין גמל להשקעה.
כמה באמת מרוויחים מהריבית על הכסף ששוכב בבנק - והאם אפשר לקבל יותר ממה שהבנק מציע לכם היום? כנסו וגלו.
