מחשבון מס שבח

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר ממכירת זכות במקרקעין (דירה, בית, מגרש או נכס מסחרי). השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי, בניכוי ההוצאות המוכרות. השבח הוא למעשה הרווח על ההשקעה, ולכן רבים בוחנים אותו לצד תשואת הנדל"ן הכוללת על הנכס. שיעור המס על השבח הריאלי עומד כיום על 25% ליחיד. לצד מס השבח החל על המוכר, על הקונה חל מס הרכישה בעת הרכישה. מטרת המחשבון היא לתת לכם אומדן מהיר של גובה המס, הרווח והתמורה נטו שתישאר בידכם.

חשוב מאוד - זהו אומדן מפושט בלבד

המחשבון מציג הערכה גסה ואינו מחליף חישוב מקצועי. מס שבח אמיתי מורכב הרבה יותר וכולל בין היתר:

• הצמדה למדד - המס מוטל על השבח הריאלי בלבד, כלומר לאחר ניכוי עליית המדד מאז יום הרכישה. הצמדה זו מקטינה משמעותית את השבח החייב במס.
• ניכוי לינארי / פטור לינארי - על דירות מגורים שנרכשו לפני 1.1.2014 חל חישוב לינארי מוטב, שלפיו השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס, והמס מוטל רק על החלק היחסי שנצבר לאחריו.
• פטור דירת מגורים יחידה - מי שמוכר דירת מגורים יחידה ועומד בתנאי החוק זכאי לרוב לפטור מלא ממס שבח, אחת ל-18 חודשים.
• תקרות ומדרגות - קיימות תקרות פטור, מדרגות מס ותנאים נוספים המשתנים לפי סוג הנכס ומועד הרכישה.

לקבלת חישוב מדויק יש לפנות ליועץ מס, שמאי מקרקעין או לרשות המסים. אין להסתמך על תוצאות המחשבון לצורך קבלת החלטות או הגשת דיווח. למידע נוסף על מיסוי מקרקעין והשקעות ניתן לעיין במאמרים שלנו.

אילו הוצאות מוכרות לניכוי מהשבח?

ניתן לנכות מהשבח החייב במס הוצאות שונות שהוצאו בקשר לרכישת הנכס, החזקתו ומכירתו, ובכך להקטין את המס. בין ההוצאות המוכרות הנפוצות:

• מס רכישה ששולם בעת רכישת הנכס.
• שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה.
• דמי תיווך ששולמו במכירה.
• הוצאות שיפוץ והשבחה של הנכס (בכפוף לתיעוד).
• אגרות, היטל השבחה ושכר טרחת שמאי או יועץ מס.

שמרו את כל הקבלות והמסמכים - ללא תיעוד מתאים לא ניתן יהיה לנכות את ההוצאה. אם מימנתם את הנכס בהלוואה, כדאי לבחון גם את עלות המימון בעזרת מחשבון המשכנתא.

מתי חל פטור על דירת מגורים יחידה?

בעל דירת מגורים יחידה (מי שאין בבעלותו דירה נוספת) זכאי לרוב לפטור ממס שבח במכירת הדירה, בכפוף לתנאים: הדירה משמשת למגורים, היא הדירה היחידה בבעלות המוכר, והמוכר לא ניצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו. קיימות גם תקרות שווי, וכן הוראות מיוחדות למוכרי מספר דירות. במחשבון, בחירה באפשרות "דירת מגורים יחידה (פטור)" מציגה מס בגובה 0 ₪ - אך הזכאות בפועל תלויה בעמידה מלאה בתנאי החוק.

שאלות נפוצות על מס שבח

מהו שיעור מס השבח?
שיעור המס על השבח הריאלי עומד על 25% ליחיד. על שבח שנצבר בתקופות מסוימות בעבר עשויים לחול שיעורים שונים לפי החישוב הלינארי.

מי משלם את מס השבח?
מס השבח מוטל על המוכר של הזכות במקרקעין. הקונה משלם מס נפרד - מס רכישה.

תוך כמה זמן צריך לדווח ולשלם?
יש להגיש הצהרה (שומה עצמית) לרשות המסים תוך 30 יום ממועד העסקה, ולשלם את המס במועד שנקבע בשומה.

למה התוצאה במחשבון גבוהה מהמס בפועל?
מפני שהמחשבון אינו מבצע הצמדה למדד ואינו מיישם פטורים וחישוב לינארי. בפועל, לאחר ניכוי עליית המדד והפעלת הפטורים, המס לתשלום לרוב נמוך משמעותית. זו הסיבה שחישוב מדויק דורש יועץ מס.