מחשבון משכנתא

מה זה מחשבון משכנתא וכיצד הוא עוזר לכם?

מחשבון משכנתא הוא כלי שמאפשר לכם לדעת מראש מה יהיה ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא, כמה ריבית תשלמו לאורך כל התקופה ומה יהיה סך ההחזר הכולל לבנק. במחשבון שלנו תוכלו לחשב מסלול בודד במהירות, או לעבור למצב תמהיל מסלולים ולבנות משכנתא אמיתית המורכבת ממספר מסלולים - בדיוק כפי שהיא נבנית בבנק. כך אפשר לבדוק תרחישים שונים, להשוות בין הצעות ולתכנן נכון את התקציב המשפחתי עוד לפני שחתמתם. לפני הגשת הבקשה כדאי גם לבדוק את זכאות המשכנתא שלכם כדי לדעת מה גובה ההלוואה שתוכלו לקבל.

מהם מסלולי המשכנתא?

משכנתא בישראל מורכבת כמעט תמיד מכמה מסלולים, כדי לפזר סיכון בין ריבית קבועה למשתנה ובין הצמדה למדד לבין שקלי. אלו המסלולים הנפוצים:

• קבועה לא צמודה (קל"צ): ריבית קבועה לכל התקופה, ללא הצמדה למדד - היציב ביותר.
• קבועה צמודה: ריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
• פריים: ריבית משתנה הצמודה לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%).
• משתנה צמודה: ריבית המתעדכנת מדי כמה שנים, כשהקרן צמודה למדד. אפשר לאמוד את השפעת ההצמדה בעזרת מחשבון הצמדה למדד.
• משתנה לא צמודה: ריבית המתעדכנת מדי כמה שנים, ללא הצמדה למדד.

על פי הנחיות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה, ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה. מחשבון התמהיל שלנו בודק זאת עבורכם אוטומטית.

איך מחשבים את ההחזר החודשי? (נוסחת שפיצר)

המחשבון מבוסס על לוח סילוקין שפיצר, שיטת ההחזר הנפוצה בישראל, שבה ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה (בכל מסלול בנפרד). אותה שיטת חישוב משמשת גם כל הלוואה רגילה, וניתן לראות אותה בפעולה גם במחשבון הלוואה לפי לוח השפיצר. הנוסחה היא:

החזר חודשי = P × r ÷ ( 1 - (1 + r)^-n )

כאשר P = סכום ההלוואה, r = הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12), ו-n = מספר התשלומים (שנים × 12). בתמהיל, ההחזר החודשי הכולל הוא סכום ההחזרים של כל המסלולים יחד.

דוגמה לחישוב משכנתא

נניח משכנתא של 1,000,000 ₪, לתקופה של 25 שנים, בריבית שנתית של 5%:

• ההחזר החודשי יהיה כ-5,846 ₪.
• סך ההחזר לאורך 300 התשלומים יהיה כ-1,753,770 ₪.
• מתוכם, הריבית שתשלמו לבנק היא כ-753,770 ₪.

הדוגמה ממחישה כמה משמעותית הריבית: קיצור התקופה או הורדת הריבית באחוז בודד יכולים לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים. אותו כוח של ריבית מצטברת פועל גם לטובתכם בחיסכון - אפשר לראות זאת היטב בעזרת מחשבון ריבית דריבית.

טיפים לפני שלוקחים משכנתא

• הון עצמי: לרוכשי דירה ראשונה נדרש לרוב הון עצמי של 25% לפחות משווי הנכס. אם אתם בונים את ההון העצמי לאורך זמן, כדאי לבחון מסלולי חיסכון מתאימים כמו פוליסות חיסכון.
• יחס החזר להכנסה: מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על כ-30% מההכנסה הפנויה; הבנקים מגבילים ל-40%.
• תמהיל חכם: פיזור נכון בין מסלולים מאזן בין יציבות (קבועה) לבין ריבית נמוכה יותר (פריים/משתנה).
• השוואת הצעות: אפילו פער קטן בריבית בין בנקים מצטבר לסכום גדול לאורך 20 עד 30 שנה.
• עלויות הרכישה: מעבר למשכנתא עצמה, זכרו לתקצב גם את מס הרכישה - אפשר לאמוד אותו מראש בעזרת מחשבון מס רכישה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין מסלול בודד לתמהיל?
מסלול בודד מחשב הלוואה אחת בריבית אחת. תמהיל מחשב משכנתא אמיתית המורכבת מכמה מסלולים, ומחבר את ההחזרים שלהם לכדי החזר חודשי כולל - בדיוק כפי שהבנק בונה את ההלוואה.

למה ההחזר החודשי קבוע אבל הריבית "יורדת"?
בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע, אך הרכבו משתנה: בתחילת הדרך רובו ריבית, ולקראת הסוף רובו קרן. לכן בשנים הראשונות הקרן יורדת לאט יותר.

האם המחשבון כולל הצמדה למדד ושינויי ריבית?
המחשבון מציג את ההחזר ההתחלתי לפי הריבית שהזנתם. במסלולים צמודי מדד או בריבית משתנה ההחזר בפועל עשוי להשתנות לאורך התקופה.